เปิด ขั้นตอนการโอนที่ดิน พร้อม ค่าโอนที่ดิน 2565

สำหรับใครที่กำลังจะ โอนที่ดิน ให้กับลูกหลาน ญาติ หรือ โอนที่ดินให้คนอื่น มี วิธีการโอนที่ดิน อย่างไร มี ขั้นตอนการโอนที่ดิน อย่างไรบ้าง เอกสารโอนที่ดิน ที่ต้องใช้มีอะไรบ้าง และที่สำคัญค่าโอนที่ดิน หรือ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน นั้นคิดอย่างไร

กรณีซื้อขายบ้านกับบุคคล 

หากเราไปซื้อบ้านจากญาติพี่น้อง หรือ บุคคลทั่วไปที่เราไปติดต่อขอซื้อที่ดิน หลักๆ แล้วจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน อยู่ 5 อย่าง ได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน โอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ตอนนี้ทางรัฐฯ ได้ขยายเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนลงมาอยู่ที่ 0.1% เท่านั้น ตัวอย่าง คุณซื้อบ้านราคา 2.5 ล้าน ค่าธรรมเนียมการโอนปกติจะอยู่ที่ 50,000 บาท ก็จะลดลงมาเหลือเพียง 250 บาท

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคือคือภาษีที่เก็บจากธุรกิจหรือกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนดให้เป็นพิเศษ โดยแยกจากภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งจะอยู่ที่ 3.3% หากผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่แล้วมีการถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่หากเกิน 5 ปีขึ้นไปหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย

3. ค่าอากรแค่าอากรแสตมป์

จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์มาคำนวณ และถ้าหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอาการแสตมป์สตมป์

4. ค่าจดจำนอง

ค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นการกู้ แต่ถ้าเป็นการซื้อด้วยเงินสดจะไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนอง และเช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน ณ ตอนนี้ลดลงจาก 1% เหลือเพียง 0.01% 

5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด.)

ถ้าหากเราซื้อบ้านหรือที่ดินจากบุคคลธรรมดา ไม่ใช่บริษัทอสังหาฯ ทางผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย โดยจำนวนเงินที่เอาไปคิด ไม่ได้คิดจากราคาที่มีการซื้อขาย แต่คิดจากจำนวนปีที่ถือครองอสังหาฯ และวิธีที่ได้มา โดยใช้ราคาจากการประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดย กรมที่ดิน

เอกสารโอนที่ดิน กรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

2. หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)

3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

5. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

6. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารโอนที่ดิน กรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

8. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2. ค่าอากร 5 บาท

3. ค่าพยาน 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท

5. ค่าธรรมเนียมการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท

6. ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมิน ส่วนใครที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมิน

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับคิวหรือจำนวนคนที่ใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้ไปสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดเวลาที่ต้องรอคอย

1. กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น

2. นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์
หากไม่สะดวกไปดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้ อ่านเพิ่มเติมใช้หนังสือมอบอำนาจที่ดิน ซื้อ-ขาย-โอนสะดวกสบาย

ขอบคุณที่มาจาก : กรมที่ดิน  และ  Brand Inside