นนทบุรี ผังเมืองแน่นเอี้ยด ราคาที่ดินพุ่ง-ทาวน์เฮ้าส์ ราคาถูก

หากต้องการซื้อบ้าน นนทบุรี ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่เชื่อว่าหลายๆคนที่ต้องการจะซื้อบ้านจะต้องเก็บไว้เป็นตัวเลือกอย่างแน่นอน เนื่องจากอยู่ในโซนปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯมาก และในเรื่องของราคาก็ถือได้ว่าค่อนข้างจะถูกกว่าในกรุงเทพฯอยู่พอสมควร แต่ถึงแม้ว่า นนทบุรี จะอยู่ในโซนปริมณฑล แต่ในอนาคตอันใกล้ จะมีรถไฟฟ้าถึง 3 สายเชื่อมผ่านด้วยกัน แต่ราคาที่ดินก็ยังถือว่าเทียบกับกรุงเทพฯไม่ได้

     ทั้งนี้ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA ) บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์วิเคราะห์ว่า  การกำหนดให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ตามผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2566  โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูก และเป็นที่นิยมในจังหวัดนนทบุรีนั้น ไม่สามารถพัฒนาได้บนที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมือง

     สีเหลืองซึ่งพื้นที่ผังเมืองสีเหลืองนั้นอยู่ในพื้นที่ที่มีความเจริญมาก่อนหน้านี้แล้ว และถนนซอยส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างไม่เกิน 12 เมตรเท่านั้น

     บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดก็เช่นกัน ที่ต้องพัฒนาบนที่ดินที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ตึกแถวนั้นต้องอยู่บนที่ดินติดถนนไม่น้อยกว่า 12 เมตรจึงจะพัฒนาได้ เรียกได้ว่าข้อกำหนดในผังเมืองเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร รวมไปถึงในพื้นที่ที่มีผังเมืองสีเขียวซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของภาคตะวันตกของจังหวัดนนทบุรีไม่สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใด ยกเว้นในบางพื้นที่เท่านั้น แต่ก็ต้องติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรเช่นกัน

      อาคารพักอาศัยรวมหรือคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่รวม 5,000-10,000 ตารางเมตรก็เช่นกันต้องอยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตรในพื้นที่ผังเมืองสีส้ม แต่ FAR ในพื้นที่เหล่านี้อยู่ที่ 3.5 - 5 เท่าของที่ดินเท่านั้น ซึ่งน้อยมาก หรือถ้าต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมพื้นที่อาคาร 5,000 10,000 ตารางเมตรในพื้นที่ที่มี FAR สูงๆ ต้องหาที่ดินในพื้นที่ผังเมืองสีแดงเพราะจะได้ FAR 7-8 เท่าของพื้นที่ที่ดิน แต่ต้องอยู่ติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตรขึ้นไป

     ถ้าต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปต้องหาที่ดินติดกับถนนความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรือต้องลดขนาดอาคารลงเหลือไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร แม้ว่าจะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีแดงและมี FAR 7-8 เท่าของที่ดินก็ตาม

     ข้อกำหนดเหล่านี้ ทั้งในเรื่องความกว้างของถนนที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เพราะถนนส่วนใหญ่ในจังหวัดนนทบุรีโดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ในซอยมีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตรแน่นอน หรือ FAR ที่มีผลต่อการพัฒนาและควบคุมโครงการคอนโดมิเนียมนั้น มีผลให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีหลังจากที่ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2566 ประกาศใช้นั้น ทำได้ยากขึ้น และมีต้นทุนสูงขึ้น

เพราะที่ดินที่อยู่บนถนนที่มีความกว้างมากกว่า 10 เมตรมีราคาขายมากกว่าแน่นอน หรือการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมก็ต้องหาที่ดินที่มี FAR สูงซึ่งแน่นอนว่าต้องไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ติดถนนที่มีความกว้างมากกว่า 30 เมตรขึ้นไป (ถ้าต้องการพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) และราคาที่ดินก็ต้องสูงมากเช่นกัน ซึ่งมีผลต่อการกำหนดราคาขายของบ้านและคอนโดมิเนียมต่อไป