ส่อง 7 ทำเลทอง โซนพื้นที่ กทม. ดัชนี "ราคาอสังหา" ปรับตัวสูงสุด

รายงานจาก DDproperty Thailand Property Market Report Q2 2566 (ไตรมาส 2/2566 ระหว่างเดือน เม.ย.-มิ.ย.2566) ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยข้อมูลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสล่าสุด ภาพรวมที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีราคาขายอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท ด้วยสัดส่วนถึง 29% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ เมื่อพิจารณาตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ (31%) และทาวน์เฮ้าส์ (44%) ส่วนใหญ่มีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท

 

ด้านบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ (41%) มีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านระดับพรีเมียม และบ้านหรูที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้บริโภคระดับบนที่มีกำลังซื้อสูง และมีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาทำตลาดทดแทนกำลังซื้อระดับกลาง และล่างที่ชะลอตัวลง 

ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในระยะสั้นมีการปรับตัวลดลง 2% QoQ และลดลง 15% YoY ซึ่งเมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าปรับลดลงใกล้เคียงกัน โดยบ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุด 3% QoQ และคอนโดฯ ลดลง 2% QoQ มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ถือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่มีดัชนีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 1% QoQ 

หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จะพบว่าภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 44% และมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างมากในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวราบที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด โดยบ้านเดี่ยวมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นมากถึง 60% ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดฯ (เพิ่มขึ้น 47% และ 38% ตามลำดับ) ดังนั้น แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงในระยะสั้นในรอบไตรมาส แต่หากมองในระยะยาวยังมีสัญญาณที่ดี 

สำหรับ ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ปัจจุบันเริ่มกลับมาอยู่ในย่านใจกลางเมือง และพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ต่างจากรอบก่อนหน้าที่ทำเลส่วนใหญ่เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยทำเลที่น่าจับตามองในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน ได้แก่ 

- เขตปทุมวัน ถือเป็นทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 6% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 4% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) อานิสงส์จากการเป็นทำเลใจกลางเมืองหลวงที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเป็นแหล่งงาน รวมทั้งใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสุขุมวิท

- เขตสัมพันธวงศ์ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 4% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ถือเป็นทำเลแหล่งการค้าขนาดใหญ่ เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง

- เขตบางคอแหลม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลแหล่งงานย่านพระราม 3 ใกล้สาทร-สีลม ความน่าสนใจอยู่ที่ปัจจุบันยังมีโครงการพัฒนาต่อเนื่อง เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่

- เขตคลองสาน มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) อีกหนึ่งทำเลศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีทอง กรุงธนบุรี-คลองสาน

- เขตคลองสามวา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกที่มีที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นสินค้าแนวราบ ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)

- เขตวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 2% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสุขุมวิท

- เขตหลักสี่ มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ลดลง 25% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) เติบโตจากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่เชื่อมต่อการเดินทางไปยังใจกลางเมืองให้ง่ายขึ้น

 

ส่วนทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และเป็นทำเลแหล่งงานขนาดใหญ่ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย ได้แก่

- เขตธนบุรี ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 8% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 8% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ความน่าสนใจอยู่ที่เป็นทำเลใกล้ย่านธุรกิจ และสามารถเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีลม

- เขตสัมพันธวงศ์ ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 8% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ทำเลแหล่งการค้าขนาดใหญ่ ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง

- เขตดินแดง ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 7% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 8% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) แห่งใหม่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางซื่อ

- เขตสายไหม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 5% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

- เขตประเวศ ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 2% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน) ถือเป็นทำเลที่เดินทางสะดวกทั้งจากรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ พญาไท-สนามบินสุวรรณภูมิ และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง