เปิดความแตกต่าง “จำนองที่ดิน” และ “ขายฝากที่ดิน” หลายคนอาจไม่เคยรู้

เรียกได้ว่า “ที่ดิน" คือสินทรัพย์ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ซึ่งผู้ครอบครอง และใช้ประโยชน์ จะมีการรับรองด้วยเอกสารสิทธิ์ชนิดต่างๆ "จำนองที่ดิน" และ "ขายฝากที่ดิน" มักเป็น 2 คำที่ได้ยินอยู่เสมอๆ แม้จะมีผลลัพธ์คือการนำที่ดินที่มี ไปดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งตัวเงินเช่นเดียวกัน แต่มีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ดังนี้

 

1.การจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดิน หมายถึง การที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สิน คือ อสังหาริมทรัพย์ของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง ตามสัญญากู้ยืมเงิน โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง โดยสามารถคิดดอกเบี้ยได้ ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี หากคิดดอกเบี้ยเกินจากนี้ ข้อตกลงนั้นถือเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี และเป็นความผิดอาญา 

กรณีคู่สัญญาไม่ได้ตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ย หรือไม่มีกฎหมายใดกำหนดดอกเบี้ยอย่างชัดเจนไว้ ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 

หลักเกณฑ์การจำนอง

• การจำนองต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี
• ต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองให้ชัดเจน
• ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเงินไทย เป็นจำนวนตรงตัว หรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองไว้เป็นประกัน

 

ทรัพย์ที่สามารถจำนองได้

• อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน
• ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดินโฉนดแผนที่ ,โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส.๓ ก., น.ส. ๓ ข.)

2.การขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดิน หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยกำหนดเวลาขายฝากกันได้ไม่เกิน 10ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน 10ปี 

ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก็ได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากล่วงเลยกว่ากำหนดเวลาขายฝากแล้วยังไม่ไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่

 

หลักเกณฑ์การขายฝาก

• ขายฝากที่ดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
• เฉพาะกรณีผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา 

 

กำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก

• กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี

 

สาระสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาขายฝาก

• ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
• รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
• ราคาที่ขายฝาก
• จำนวนสินไถ่
• วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่

 

ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ ตั้งแต่ 3 - 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี)

 

กรณีผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลา แต่ไถ่ทรัพย์จากผู้ซื้อฝากไม่ได้ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากนั้นได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้วแต่กรณี